广州楼市，新的发动机要来了？
楼市调控，从来不是只针对一个点，而是点线面连成一线。
自今年3月初以来，已经有超过130个城市松绑楼市，降首付、放松限购门槛、生孩破限购...
土地、人、钱、企业都要放松，才能立竿见影。
当中，旧改也是很多人关注的一方面，被称为“楼市发动机之一”，催生购买力和需求。
比如，在上海“重振经济50条”中，全面提速城改。
作为同样是一线城市的广州，无论是旧改，还是楼市其实，都在悄悄放松。
其一：知情人士透露，广州2022年城市更新项目年度计划出来了，不过还在征求意见阶段，数量超过200个。
这意味着什么？或许又是一场造富运动。
其二：去年广州旧改政策刹车之后，时隔9个月，黄埔区终于来了区城市更新领导小区会议，会上还有两个项目过了关键节点。
黄埔旧改，将有节奏，有批次推进。镇龙、双沙、黄陂…等了9个月，黄埔31个旧改重启加速
一茬接一茬，不难看出，着在区、市的层面，旧改项目的报批审批以及表决工作，在正常推进。
经历了暂缓——核查，广州似乎重回正轨。
｜珠江新城@广州房产ricco摄
背后释放的信号，很明显了：
1、广州还是要做旧改，并且决心、力度不小；
当然，这是在贯彻落实防止大拆大建新政，以及做好古树名木、历史建筑保护等政策的前提下开展的。
2、对于市场来说，旧改还是有前景的，依旧值得期待。
大浪淘沙，那些经历过内外交困的开发商们，终于等来了逐步宽松的政策。
3、旧改重启，对于楼市也是一大利好信号。
这台楼市发动机的重新启动，势必会催生部分购买力和需求。
当然，广州推行的，不是货币化安置，如郑州、杭州般助推房价猛涨的极端情况，不会发生。
｜广州旧村@拆神细鹏摄
来自市场的消息，广州已经制定了新一轮城市更新计划，具体到项目数量，全市一共有超200个，比之前五年183条城中村（行政村）改造，还要多。
城市更新作为既定的发展战略，不会停滞，而是要稳步实施，推动高质量发展。
了解旧改更新会给城市带来什么，就不难明白，广州为什么要坚持城市更新。
关于城市面貌的改善，像猎德、杨箕、林和、琶洲等项目的变化，绝对是耳熟能详的。
｜琶洲@拆神细鹏摄
伴随而来的，还有公共配套的完善、产业的升级。
而新一轮城市更新，对人口流入以及城市发展，还有着更深层次的思考。
这一点，5月31日，广州发布的人口发展及社会领域公共服务体系建设“十四五”规划，列举得很详尽。
全文一共六次提到了“城市更新”，涉及推动区域人口布局优化、加快产城人融合发展、优化医疗资源布局、多渠道增加托育资源供给、大力发展保障性租赁住房五个方面。
我们简单做个总结。
首先，是促进公共资源均衡配置。
通过城市更新，优质的教育、医疗等公共服务资源，不仅仅在中心城区，也将辐射延伸到南沙、番禺、黄埔、增城、从化、花都和白云等外围城区；
过去十年，广州人口增长597万，实际管理人口2000万，每年平均增量是60万人。
这60万新市民，要买房，小孩要读书，生病了还要去医院...这关系到住宅供应和医疗、养老、教育、交通、生活等配套缺口。
︳数据来源：广州房产
实际上，伴随着城市化的发展，人口持续朝着核心都市圈涌入，广州、深圳等城市存量土地资源先后达到“瓶颈”。
没有足够多的建设用地，就没有地建学校、建商场、建公园....很严肃的问题。
目前，很多优质学校配套，都是借助旧改的东风来落地。
比如，星河湾萝峰旧改，正式引入广州市二中；
而万科文冲旧改，亦是吸引了华南师大附小落子。
其次，是产城融合，推进职住平衡。
产业发展，能够吸引流动人口集聚，促进劳动力资源与城市建设和产业发展高效配置，推动人口与经济社会、资源环境协调发展。
一个地方，如果没有产业支撑，注定是一座睡城；
一个地方，如果空有产业，而没有人居住生活，也毫无生气。
产城融合，职住平衡，才是核心。
这里不得不提“广州城市更新规划建设管理圈层”。
这一政策，对每个圈层的城市更新项目产业建设量与居住部分配比，提出了极为严格的要求。
以第一圈层天河员村旧改为例，产业建设量或者属于开发商的融资地块部分产业建设量为60%，而居住部分占比为40%。
说是“最严”旧改政策，也并不为过，这也导致了近一年的实践遇到了困难。
不过，在最近的意见征求稿中，产业圈层的占比较之前有所优化调整，一定程度让利房企，调动其积极性。
产业的发展，对新区郊区而言，能够承载中心城区功能外溢，积极引导人口向集聚，增强区域人口经济承载能力；
对旧城区而言，能够吸引年轻群体返回居住与就业，从而为老城区注入人口新活力。
典型的例子，就是老城越秀。
从七普后修订的广州市2010-2020年常住人口及分布情况来看，越秀是11区中唯一一个人口负增长的区域。
老城人口抽离，影响的因素有很多，比如居住环境的恶化、产业发展空间不足、交通体系的不断完善、新区的崛起，以及新增建设用地严重缺乏等。
要稳住地位，进一步谋划城市进阶、实现产业升级，还是要转向以旧改更新为主的存量开发。
再次，是促进保障性租赁住房的发展。
这一要求，已经有正式的政策出来了。
要求广州接下来的城中村改造，要加大中小户型住房的配置，避免租赁房源短缺、平抑租金上涨。
而这些，都是推进区域人口布局优化的强有力措施。
广州市人口发展及社会领域公共服务体系建设“十四五”规划显示，到2025年，广州常住人口目标为2100万人左右，户籍人口1120万人。
预计到2025年，中心城区（荔湾区、越秀区、海珠区、天河区）常住人口约675万人，外围城区（白云区、黄埔区、番禺区、花都区、南沙区、增城区、从化区）常住人口约1425万人。
截至2021年，这7个行政区的常住人口约1257.16万人，距离2025年的目标，还差167.84万人。
为了实现这一目标，与之配套的，还有“差别化入户”政策。
这一提法，已经是继人社局2022年工作计划后，第二次出现了。
如果这一政策落地实施，即意味广州郊区新区的限购政策有一定程度放开，吸引一部分购买力。
过去一年，毫无疑问是广州旧改的低谷期，政策风向突变，房企也频频出险，暂缓、退村之声不绝于耳。
市场悲观情绪，弥漫了很长一段时间。
但从年初开始，政策开始向积极方向转变，尤其是国务院会议提出“稳住经济大盘政策要应出尽出、能出尽出”之后，全国多城都发布了相关松绑政策。
虽然信心的扭转还需要时间，但这至少让人看到了向好的希望。
全城等风来的广州，或许在“闷声干大事”。